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Conociendo los derechos de los inquilinos en Suiza

Conociendo los derechos de los inquilinos en Suiza

En Suiza, dos de cada tres personas viven en alquiler. La legislación y el contrato de arrendamiento regulan las condiciones de dicho alquiler pero ¿quién conoce todos sus derechos y obligaciones? En esta oportunidad desde el blog de Sentencia hablaremos un poco de esto.

Conociendo los protagonistas de este proceso.

En el proceso de alquilar una vivienda surgen las siguientes figuras:

  1. El arrendador: es el propietario de la vivienda. No vive en ella, sino que la pone a disposición de un tercero.
  2. El arrendatario: éste no compra la vivienda, sino que la arrienda durante un tiempo determinado y paga un alquiler al arrendador que por regla general es una vez al mes.
  3. Administrador de Fincas: Muchos arrendadores utilizan los servicios de un administrador de fincas, para que éste regule en su nombre todos los asuntos relacionados con los arrendatarios. En este caso, la persona de contacto para los arrendatarios es el administrador de fincas.
  4. Conserje: En el caso de edificios grandes, un conserje se ocupa de los problemas de los arrendatarios, realiza pequeñas reparaciones y es el encargado de la seguridad y del mantenimiento.
  5. Cooperativas Inmobiliarias: Sobre todo en las zonas urbanas, muchas viviendas son propiedad de las llamadas cooperativas inmobiliarias. Por regla general, los arrendatarios son miembros de la cooperativa. Tienen derecho a voz y gozan de privilegios especiales y de obligaciones.

Alquilar una vivienda.

¿Cómo hacer la solicitud?

Si usted está interesado por una vivienda en particular, lo primero que deberá hacer es llenar un formulario de solicitud, en el que indicará datos como su edad, estado civil, profesión, número de hijos, nacionalidad, la empresa para la que trabaja, el salario y si posee animales domésticos.

Para poder demostrar que usted está en condiciones de pagar el alquiler, se le exigirá un Auszug aus dem Betreibungsregister /extrait du Registre des poursuites /estratto del registro dell’Ufficio delle Esecuzioni e Fallimenti. Este documento lo puede solicitar en la oficina de recaudación local.

El contrato de arrendamiento.

En generalidad todo alquiler de vivienda incluye la firma de un contrato de arrendamiento entre arrendados y arrendatario.

Con dicho documento, ambas partes se comprometen a cumplir con lo estipulado en el contrato.

Es importante que usted esté seguro de haber comprendido todos los puntos contenidos en el contrato y aclarar cualquier duda antes de firmarlo.

En la mayoría de los casos, el contrato de arrendamiento incluye también las condiciones generales del contrato (Allgemeinen Bedingungen/Conditions générales /condizioni generali di contratto) y el reglamento de la casa (Hausordnung/Règlement d’immeuble/regolamento della casa).

En algunos cantones (por ejemplo Nidwalden, Zug, Zurich, Friburgo, Neuchatel, Ginebra y Vaud), el arrendador debe agregar al contrato un formulario en el que informa al arrendatario sobre cómo defenderse contra un alquiler inicial excesivamente caro.

Pagar un depósito.

Es normal que el arrendatario deba pagar por adelantado un determinado importe llamado depósito (o fianza). El importe máximo de este depósito debe ser por el valor de 3 meses de alquiler; y el mismo se deposita en una cuenta bancaria especial (Mietkautionskonto/Compte de garantie de loyer/conto deposito di garanzia), cuyo titular es el arrendatario.

El depósito funciona como un seguro para el arrendador. Al término del contrato de arrendamiento, el depósito y los intereses generados son devueltos al arrendatario.

En el caso de cooperativas inmobiliarias, en general el arrendatario no debe pagar un depósito, sino una cuota para ser miembro de la cooperativa. Este importe puede ser bastante mayor que tres meses de alquiler.

Traslado a la vivienda alquilada.

Usted como arrendatario tiene el derecho a trasladarse a una vivienda limpia y en buenas condiciones. Antes de que se mude, se debe realizar el proceso de entrega de la vivienda.

Usted tiene derecho a inspeccionar en conjunto con el arrendador la vivienda y hacer constar por escrito en un protocolo los eventuales desperfectos, carencias, e incluso desperfectos menores.

Es importante mencionar que si al momento de alquilar la vivienda usted acepta quedarse con objetos o revestimientos de suelos del anterior inquilino; en algunos casos, deberá asumir los costes de su eliminación cuando deje la vivienda.

Sobre el pago de alquiler y costos adicionales.

Por regla general, el pago del alquiler deberá hacerlo mensualmente y por adelantado. En la mayoría de los casos, también será necesario que pague también costes adicionales, por ejemplo para la calefacción, el agua caliente o la TV por cable.

Es importante mencionar que el arrendador puede facturar estos costes adicionales de diferentes maneras. Si se cobran akonto/par acompte/acconto (es decir, por adelantado), el arrendador le deberá presentar como mínimo una vez al año una liquidación detallada. Podría ocurrir que usted tenga que pagar un suplemento, pero también es posible que se le devuelva un determinado importe. En todo caso, le sugerimos que la factura correspondiente a los costes adicionales siempre la estudie cuidadosamente.

Si en algún momento el arrendador decidiera subir el alquiler (por ejemplo después de unas reformas o cuando sube el interés hipotecario (Hypothekarzins/taux hypothécaires /tassi ipotecari), se lo deberá notificar a través de un formulario oficial.

Si usted considera que la subida del alquiler es injustificada, podrá presentar una queja ante la autoridad de arbitraje en un plazo de 30 días.

Existen motivos por los cuales el arrendatario puede pedir al arrendador una reducción del alquiler, por ejemplo ante una bajada de los Hypothekarzinsen/taux hypothécaires /tassi ipotecari.

Algunas viviendas han sido construidas con ayuda estatal y para subir el alquiler se aplican reglas especiales.

Sobre el Mantenimiento de la Vivienda.

Con el paso de los años, todas las viviendas sufren cierto desgaste. Es importante que procure tratar con cuidado los equipamientos de la vivienda, la vivienda misma y el edificio. En caso de problemas con los aparatos o instalaciones (lavadora, secadora, ventiladores, calefacción, etc.), lo mejor es dirigirse al conserje o al arrendador.

Si desea hacer alguna modificación a la vivienda, por ejemplo pintar las paredes, modificar las puertas, etc. es importante que pida autorización al arrendador.

También es su obligación informar al arrendador en dado caso vayan a vivir más inquilinos en la vivienda.

En caso de roturas. En casos graves deberá siempre avisar de inmediato al conserje o arrendador. Si el arrendador no reacciona, usted puede notificar otra vez el daño por escrito y preferentemente por correo certificado.

Las pequeñas reparaciones o limpiezas generalmente corren a su cargo, por ejemplo el reemplazo del filtro de la campana de la cocina, de la bandeja del horno o la manguera de la ducha.

De igual manera si usted causa un desperfecto, deberá asumir, como mínimo, una parte de los costes. Si no es responsable del desperfecto, la reparación correrá a cargo del arrendador. Si durante los trabajos de reparación o mantenimiento no se pudiese utilizar una parte de la vivienda, usted podrá pedir al arrendador una reducción del alquiler.

Conflictos entre el arrendador y arrendatario.

En caso de enfrentar conflictos en los cuales no logran ponerse de acuerdo, una institución neutral puede ayudarles a resolverlos.

Cada cantón tiene una autoridad de arbitraje correspondiente.

En el caso de tener un problema económico, lo mejor es que se ponga en contacto con el arrendador y los servicios sociales del municipio, de lo contrario el arrendador podría rescindir el contrato después del primer aviso y sacarlo de la vivienda en un plazo corto, si el alquiler no se ha pagado o se ha ingresado con retraso.

Rescindir el contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento puede ser rescindido tanto por el arrendatario como por el arrendador.

Los términos y plazos para la rescisión constan en el contrato.

Si usted decide rescindir el contrato, deberá hacerlo por escrito y preferentemente por correo certificado.

Los cónyuges tienen los mismos derechos, es decir, la rescisión del contrato sólo es válida cuando ha sido firmada por ambos esposos. Si se desea entregar la vivienda antes del plazo estipulado, usted podrá proponer al arrendador un nuevo inquilino que esté de acuerdo en asumir el contrato de arrendamiento.

El arrendador tendrá un plazo aproximado de un mes para controlar si el nuevo inquilino está capacitado para cumplir con el contrato de arrendamiento y pagar el alquiler. En caso negativo, el arrendatario deberá seguir pagando el alquiler durante el plazo estipulado en el contrato.

Si el arrendador quiere rescindir el contrato, deberá utilizar un formulario oficial. Si los arrendatarios son un matrimonio, deberá enviar un formulario a cada uno de los cónyuges en dos sobres diferentes.

En casos especiales, por ejemplo cuando no se ha pagado el alquiler, el arrendador puede rescindir el contrato en un plazo breve. Quien recibe una rescisión del contrato, tiene un plazo de 30 días para recurrir ante la autoridad de arbitraje correspondiente.

Cambio de vivienda.

Si usted ha pensado dejar la vivienda, es su obligación dejarla  limpia. Si tiene dudas sobre los objetos que deberá reemplazar cuando deje la vivienda, lo mejor es ponerse a tiempo en contacto con el conserje o el arrendador.

El arrendador debe  inspeccionar junto a usted la vivienda y harán constar por escrito los desperfectos en el protocolo. Conjuntamente acordarán quien asume que reparaciones.

Y como siempre es importante que usted este seguro de haber entendido cada uno de los puntos, ya que con su firma certifica que está de acuerdo y asume los eventuales costes.

Esperamos que este artículo le haya resultado de utilidad y recuerde que si enfrenta algún conflicto legal o necesita asesoría sobre sus derechos como inquilino, en Sentencia le podemos ayudar. Contáctenos para mayor información.

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